赵中伟

　　这两年，晋城市泽州县大东沟镇东沟村“悄咪咪”干了一件大事，就是起了个楼。

　　这可不是一般的村民住宅楼，而是商品住宅楼。买这房子的人，拿的可是正儿八经的“大红本”。

　　村里盖的住宅楼要是公开对市场售卖，十个人里有九个人都会认为，这肯定是“小产权”。可晋城市大东沟镇东沟村的这个住宅楼，还能有“大红本”，这叫怎么回事？

　　开发这个楼盘的人，叫李兵虎。李兵虎也没有想到，“幸福”来得就这么突然。

　　这话还得从三年前说起。李兵虎就是东沟村人，头脑也比较活泛，靠着运输攒下了一些资本。后来，原来那行渐渐不行了，他想到了转型。干什么好呢？

　　李兵虎那会在晋城刚买了套房子，花了不少钱，他看见房价涨的这么快，想到了房地产。东沟镇在晋城市区的西边，只需要二十分钟车程，也算是城市郊区，他寻思，在这要是能开发房地产，肯定也能赚到钱。

　　他的判断是有依据的。走在大东沟镇的街上，两边车水马龙、人来人往，仿若进了个县城。这里有“四十里长河一码头”的说法，处在太行通往陕西的一条要陉上，国道从镇子边上穿过，同时傍邻长河水，早在明清时商贸就已发达，到现在每个月逢“八”都有集市。目前，镇上常住人口多达3.2万人。

　　这样一个靠近城区、交通商贸发达的乡镇，做房地产还是有“搞头”的。李兵虎看上了镇上一块地，这块地其实是个土坡，虽然紧挨着街，但一直无人治理，和周围熙熙攘攘的街道有些“气场不合”。可去乡政府转了一圈了解情况后，他心里打起了退堂鼓。

　　“太麻烦了！”李兵虎直摇头：“乡政府管不了这个事，正常情况下，要想盖住宅楼得去国土部门申请，完了是规划、住建等部门审批，然后由政府出面征地，然后出一次性出让土地的资金，这可能几年都下不来。”更麻烦的是，由于这块地属于村集体建设用地，在村里盖住宅楼只能是以“村民住宅楼”的名义申请，这意味着，他想要对市场销售就是违法的。

　　所谓村民住宅楼，就是用来给本村居民居住的楼房。在城市，土地为国家所有，而在农村，土地是归集体所有。目前，我国大量存在着的“小产权”房，很多就是村里以“村民住宅楼”的名义盖好楼，但实则偷偷“对外销售”。

　　这条路，李兵虎不是没有想过。但即便是这样，前期还得经过一定数量的村民同意、表决，同时需要村民们提供户口本、花名册、摁手印，最后还要登报公示等流程，就算李兵虎费力让村民们同意，将来也可能造成对村民居住权的剥夺。

　　这一犹豫又是半年。这期间，村里的党支部副书记张胜利也在头疼，因为村民苗东胜老是来反映情况。原来，苗东胜就住在那个山坡上，吃水不方便不说，一到下雪天，摩托车都上不去，他希望村里帮忙解决一下。

　　一边是村民希望搬迁走，一边是有人想帮忙整治这块地搞开发，同时还能美化乡镇形象，但作为一块集体建设用地，即便是各方都有好处，但就是没人敢乱动这块“蛋糕”。

　　2015年的一天，张胜利突然找到李兵虎，说是和他商量开发这块地的事。李兵虎一听笑了：“乡政府都管不了的事情，村里能做了主？”他当即向当地国土所的同志进行了咨询，得到的答复是：“在泽州县，农村集体经营性建设用地入市村里有充分的自主权，你们可以在通过公开决策，再履行必要的审核程序就能进行开发！”

　　李兵虎懵了，还有这等好事？细问之下，他才知道，原来泽州县作为全国确定的农村集体经营性建设用地入市的试点，村集体充分发挥自主权，可以将集体经营建设性用地通过出让、租赁、作价入股的方式入市。而且不同于以往的一次性征地，这块地所有权还属于村集体。

　　李兵虎当时就意识到，这是一个“大利好”。经过几次商议，最终东沟村村委会将这块5.5亩的宅基地整治后，出让给了李兵虎的开发公司，出让年限为住宅70年、商服40年，土地出让价格为102万元。此外，双方还商定，商住楼建成后开发商将800平方米的一层商铺转交村委会，用于抵交出让金。

　　这102万元，除了20%作为土地增值收益调节金上缴县政府，剩下的都归村集体。泽州市探索出了“三七分成”的分配方案，即村集体留30%用作道路维修、污水治理、发展产业等规划，剩下的收益平均分配到每个村民。

　　原本是“僵尸”的集体建设用地，影响村容、还没法利用，泽州县的这次尝试，不仅使沉睡的地块得以开发，同时村里真正有了“话语权”，壮大了村集体经济的同时，乡亲们也得到了真正实惠，而土地所有权依然没有发生变化。

　　泽州县国土局负责人说：“以前要开发，只能走政府征地的流程，政府其实是‘拿大头’的，现在村集体也可以和企业自主协商，同时收入的80%给了村集体，由于所有权依然在村集体，土地使用年限到期后还有收益，细水长流的事情，老百姓自然同意。”目前，泽州县的52宗农村集体经营性建设用地入市案例中，没有一起引起上访纠纷。

　　对于李兵虎来说，原本可能需要一两年才能办下来的手续，现在协商申请后，“手续一个多月就批了下来。”最关键的是，李兵虎拿上了不动产登记证，“有了‘大红本’，房子还愁卖吗？”李兵虎站在已经修好的楼旁，咧开嘴笑了。

　　像东沟村这样，泽州县入市农村集体经营性建设用地用于住宅用途已有6个样本案例。随着泽州农村土地制度改革试点的推进，将为我国土地管理法的修订提供实践支撑，同权同价的统一的城乡建设用地市场初步形成，农民群众将越来越多的享受到改革带来的红利。

（作者单位：晋城市国土资源局）