王　旭

　　一、调研成果

　　（一）房地产企业基本情况

　　近几年我市房地产市场发展迅速，房地产业逐渐走向成熟，运行质量不断提高，促进了城市化进程，极大地改善了城市居民居住环境，截止目前，全市现有房地产开发企业171家，其中：一级资质1家，二级资质15家，三级资质14家，四级资质98家，暂定资质43家。市本级注册房地产开发企业121家，其中：一级资质1家，二级资质13家，三级资质13家，四级资质70家，暂定资质24家。
我市房地产开发企业虽然数量多，但大多开发规模较小，企业实力较弱，缺乏集团化、规模经营企业，三级以上房地产企业仅占企业总量的18%，总体开发能力水平较低。

　　（二）房地产市场基本运行情况

　　——投资情况。2015年以前我市房地产投资增速保持在15%左右。2016年房地产新开工项目减少，房地产投资额增速降为7.7%。截止10月底全市房地产投资额仅完成56亿元，同比下降11.6%。

　　——施工情况。2015年以前我市房地产施工面积增速保持在20%以上。2016年增幅降为2.8%，今年新开工项目减少，截止10月底全市房屋施工面积918.4万m2，同比增长4.4%；其中：住宅施工面积653万m2，同比增长8.1%。

　　——新开工情况。近两年土地供应以城中村改造用地为主（以市区为例，今年供地全部为城中村改造出让平衡用地），受城中村改造放缓影响新开工项目减少，城区、开发区和沁水县新开工面积出现负增长，而泽州县、高平市、陵川县无新开工项目，2016年全市新开工面积180.7万m2，同比下降49.4%；截止10月底全市房地产新开工面积126.6万m2，同比下降21.7%。

　　——商品房销售情况。我市前几年大量修建限价商品住房和取消商品房备案价格限制后，商品房销售面积、销售额在2015年大幅增长，达到近几年峰值（全市商品房成交面积152.4万m2，同比增长102.2%），从去年开始，随着基数的提高和新开工项目减少，商品房销售增长乏力，去年商品房销售面积130.6万m2，同比下降14.3%；截止10月底全市商品房销售面积109.6万m2，同比增长7.2%。

　　——商品住房价格情况。我市商品住房价格近两年增速放缓，保持基本稳定，未出现明显的波动，商品住宅销售均价4723.08元/m2，同比增长4.8%（其中：市本级商品住宅销售均价5063.31元/m2，同比增长0.6%）。

　　——商品房库存情况。为稳定房地产市场，化解房地产库存，通过加强供应管控、优化供应结构、扩大有效需求等措施化解我市房地产库存，截止10月底全市商品房可售面积131.89万m2，去化周期9.5个月，其中：住宅可售面积90.79万m2，去化周期7.2个月；全市商品房待售面积41.8万m2，去化周期3.4个月；其中：住宅待售面积32.2万m2，去化周期2.8个月，均处于合理区间，全省库存量最少。

　　（三）棚户区（城中村）改造基本情况

　　2012年以来，晋城市区（含泽州县）实施棚户区改造项目4个。截止10月底，有3个工矿棚户区改造项目已竣工（分别为：晋城车站棚户区改造项目、晋煤集团古矿8#-10#楼旧楼拆迁改造项目、晋普山工矿棚户区改造项目），有1个城市棚户区改造项目在建（兰泽花园棚户区改造项目）。待实施棚户区改造项目2个（分别为：郑州铁路局铁道晋苑工矿棚户区改造项目666套、山西江淮重工工矿棚户区项目944套），正在办理前期手续，计划2018年开工建设。

　　自2004年启动城中村改造以来，截止2017年10月底，市政府共批准“村为主体”模式城中村改造项目45个（城区32个、开发区5个，泽州县8个），其中：已完成（基本完成）项目5个，批而未实施项目3个，部分实施后停工项目7个，在建项目30个。市政府共批准启动城中村改造前期工作项目6个（其中：城区5个、泽州县1个）。城区吴家沟叶家河连片改造项目已完成修规编制，正在审批中。

　　（四）调研中企业反映的问题

　　一是房地产融资成本增高。目前银行停止发放开发贷款，房地产市场监管力度加大，消费者“风险”意识提高，开发企业通过提前团购等方式筹集资金的难度增加，开发企业融资成本在不断增高，而目前主要购买力下降，房地产企业后期资金回笼困难，资金压力较大。

　　二是公共服务设施数量不足。新开发的部分小区市政基础设施和学校、交通、卫生所等公共服务设施配套不全，影响小区的入住和销售。

　　三是发展住房租赁市场动力不足。目前房地产开发远比房屋租赁利润高，房地产开发企业转型做房屋租赁资金回笼的时间比较长，转型做房屋租赁积极性不高，通过购买房源从事房屋租赁业务的租赁企业前期资金压力大，收益见效慢，没有相关扶持政策的话，难以实施。

　　四是政府对已启动改造的城中村“主导”性差。原“村为主体”的改造模式，市政府批准启动城中村改造后，实际的主导权交给了开发商，在改造进度的快与慢、质量的好与差等方面都缺少有效的控制措施。比如在改造进度控制上，太原、忻州等城市可以在短期内完成整村拆迁，但我市城中村改造基本上是多年都无法彻底完成拆迁，近几年实施的城中村改造项目，拆迁居民很少在三年内能回迁安置。在改造质量控制上，部分城中村改造项目存在随意变更规划、建设手续不全、对外销售安置房等现象，造成了一系列社会问题。

　　五是拆迁补偿标准随意，加大了城市改造建设成本。市区的城中村改造项目，拆迁补偿的比例缺乏统一的标准，相互攀比、逐年提升，补偿标准要远高于周边城市，不仅造成严重的不公平现象，而且加大了城市建设成本。

　　六是城中村改造由“村”实施，国家的支持政策无法享受。政府购买棚改服务模式可以享受棚改政策性贷款支持，但市政府已批准实施的城中村改造项目，一面是因资金筹措难而进度缓慢，一面是未纳入国家棚户区改造政策性贷款支持范围。

　　二、明年重大工作思路和任务

　　（一）完善房地产供应体系，满足差别化住房需求。持续深化城镇住房制度改革，推进基本住房服务均等化，进一步完善“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的差异化住房政策体系。

　　1.以政府为主提供基本住房保障，加快解决城镇居民基本住户问题，更好保障住有所居。一是转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化；二是加快推进集中成片棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整改、危旧房改造。

　　2.以市场为主满足多层次需求。以土地资源配置为抓手，依托市场需求供应不同类型住房。一是培育和发展住房租赁市场，建立住房租赁政府信息服务平台和专门服务窗口，盘活存量房源、通过完善土地、金融、税收等政策支持，保障租住权益，到2020年力争形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。二是大力发展满足自住和改善性购房群体的普通商品住房，满足居民合理住房需求。三是适度建设高端地产，留住“富裕阶层”和“高端人才”。

　　（二）加强房地产市场监管，抑制房地产泡沫。加强市场分析，建立动态监测体系，提高监测分析水平。

　　1.调整房地产销售管理制度，加强商品房销售市场管理，适时调整商品房预售许可进度要求，保障资金安全，减少交易风险。

　　2.强化对房地产市场、中介市场中各类违规违法行为进行日常监督检查。建立房地产市场信息共享机制，强化企业事中事后监管，推进诚信体系建设。

　　（三）提升居住环境质量和特色，提升居住品质。

　　1.加大市政基础设施和公共服务设施投入力度，充分考虑环境承载力等因素，优化住房建设规模和空间布局，促进住房融合和职住平衡，满足交通、公共服务设施配套便利等要求，提升城市人居环境，提高居民出行效率。

　　2.推进棚户区片区改造，做好开发用地储备，精心包装策划，着力引进品牌化开发商、投资商参与开发建设，全面提升住区的安全性、舒适性和宜居性。

　　（四）采取政府购买服务模式，加快实施棚户区改造。按新模式实施城中村改造，可以充分使用国家棚户区改造支持政策，并化解“村为主体”改造模式存在的弊端。

　　1.政府是改造主体，城中村改造模式由“政府引导”真正变成“政府主导”。一是有利于实现征收补偿标准的规范统一，征收过程的公开透明；二是有利于落实连片规划、综合开发、配套同步的政策要求；三是有利于实现城中村改造的进度、质量、效率控制目标；四是有利于提升政府对土地资源的利用能力，实现根据市场需要科学供地（原“村为主体”模式下，土地供应的速度、数量与城中村改造项目的推进有关）。

　　2.城中村改造项目申请国家棚改贷款支持，增加了地方政府当前的可支配收入。自求平衡改造项目的土地出让收入，要返还用于城中村改造，而使用棚改贷款资金改造后，土地出让金就是地方财政收入，实现用国家的钱办晋城的事，用明天的钱办今天的事。

　　（五）政府牵头，破解“村为主体”城中村改造项目的融资难题。融资难是制约当前城中村改造推进的主要因素，区（县）政府要将有条件的项目纳入棚改政策性贷款支持范围。如果区（县）政府的财力不具备贷款承受能力，建议市级财政为区（县）政府承接贷款。将旧项目纳入新模式，不仅可以缓解改造项目前期的资金压力，加快推进项目进度；而且贷款资金最终转换为地方政府的收入，统筹用于地方政府支出。

　　1.已实施城中村改造项目有未出让平衡用地（用于归还贷款）、安置房建设尚未开工的（需列入山西省年度棚改新建计划），可以纳入贷款支持范围，按未出让土地评估价的60%提供贷款支持（平衡用地出让前的贷款利息由项目单位承担，用地出让后，政府与村委结算，扣除贷款本金及应承担利息后再返还村委）。

　　2.对“已批未建”项目进行清理，无实质性进展或进展缓慢的项目，可以作废前期手续，调整为政府主导模式，清算后由区县政府主导实施改造。

　　（六）加大公共租赁住房的分配和后期管理。按照国家、省“2013年底前开工建设的政府投资公租房，2017年底前90%要完成分配入住；2014年底前开工建设的公租房，2018年底前要90%要完成分配入住的年度目标”要求，加快在建公共租赁住房的建设进度，用好国家配套基础设施专项资金，完善基础设施配套，确保项目资金需求，加快竣工验收手续办理，确保年底前全部交付使用，结合国家、省相关公共租赁住房政策加强我市公租房的运营管理。

（作者系晋城市住建局副局长）